Vender un piso con inquilinos de renta antigua

¿Se puede vender un piso con inquilinos de renta antigua?

Sí. Un contrato de renta antigua no impide vender: el inquilino sigue en su casa y quien compra pasa a ser su casero, con la misma renta y las mismas reglas. Lo que cambia es la ley que rige el contrato, y con ella el aviso, los plazos y el precio.

Son de renta antigua los alquileres de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985 que siguen vivos. Se rigen por la ley de arrendamientos de 1964 (Decreto 4104/1964), con los cambios de la disposición transitoria segunda de la LAU. De la ley de 1994, además de esa disposición, solo se les aplican tres artículos: el 12, el 15 y el 24.

Qué hereda quien compra un piso de renta antigua

Un contrato sin fecha de fin. Estos alquileres tienen prórroga forzosa: el casero tiene que renovarlos mientras el inquilino quiera seguir (artículo 57 de la ley de 1964).

Quien compra no hereda el plazo de cinco o siete años del artículo 14 de la LAU: por la letra de la disposición transitoria, no se aplica a estos contratos. Hereda uno que dura mientras viva el inquilino y, después, lo que permitan las subrogaciones.

Quién puede seguir en la vivienda cuando fallece el inquilino

Desde 1995 ya no cabe ceder el contrato en vida a un familiar: la subrogación es al fallecer el inquilino y a favor de quien convivía con él, con un tope (disposición transitoria segunda, apartado B). Es una de las cosas que más pesan en el precio, porque decide cuánto puede durar el contrato:

La pareja cuenta como el cónyuge si convivían al menos dos años o tienen hijos en común. La convivencia tiene que ser habitual y en esa vivienda. Hay casos especiales, como los hijos mayores de 65 años que se subrogaron entre 1995 y 2004: lo miramos con los papeles.

El inquilino puede comprarlo primero: 60 días, no 30

El inquilino de renta antigua tiene derecho de tanteo y retracto, pero con las reglas de 1964 (artículos 47 a 49). No son las de los contratos actuales:

• Tanteo: tiene 60 días naturales desde que le notificas de forma fehaciente que vendes, con el precio y las condiciones esenciales.
• Los datos del comprador: la notificación tiene que llevar también su nombre, su domicilio y sus circunstancias. La ley de 1994 no lo pide; la de 1964, sí (resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2020).
• Retracto: si no se le avisó, puede quedarse el piso en lugar del comprador, y tiene también 60 días naturales. La ley de 1964 lo permite además en algún caso en que el precio avisado no coincide con el real: lo revisamos con el contrato.
• Caducidad: el aviso caduca a los 180 días naturales, así que la escritura tiene que firmarse antes. Si caduca, no se puede volver a intentar la venta hasta dos años después del aviso (artículo 49).

En la práctica, el comprador tiene que estar elegido antes de avisar al inquilino. Alguna guía da aquí 30 días: es el plazo de los contratos firmados desde 1995, no el de la renta antigua. El de los contratos actuales lo explicamos en el tanteo y retracto de los alquileres de hoy.

¿Puedo venderlo por el precio que quiera?

El precio lo pones tú, pero la ley de 1964 tiene una regla que no existe en los alquileres actuales (artículo 53). Si el precio, cargas incluidas, supera la renta anual capitalizada al 4,5 %, el inquilino que no compra puede impugnar la venta. Tiene 60 días naturales para hacerlo.

Si la vivienda se ocupó por primera vez antes de 1942, el límite se calcula al 3 %. Así lo dice el texto de 1964 publicado en el BOE, aunque alguna guía da el 4,6 %. No hemos encontrado sentencias recientes que lo apliquen.

Por ejemplo, con una renta de 300 € al mes, 3.600 € al año, ese límite está en 80.000 €. Si la impugnación prospera, el comprador ya no podrá negar la prórroga al inquilino por necesitar la vivienda. Conviene que el comprador lo sepa antes de firmar, y por eso lo explicamos antes de anunciar el piso.

Qué puede cobrar y repercutir el propietario

Desde 1995, la disposición transitoria segunda permite al casero de renta antigua repercutir al inquilino tres cosas: el IBI completo, los servicios y suministros, y parte de algunas obras de reparación.

La misma disposición previó una actualización de la renta con el IPC, previo requerimiento y de forma escalonada. Solo procede si los ingresos del hogar del inquilino superan ciertos límites. El inquilino podía oponerse, y entonces el contrato se extingue a los ocho años. Si hoy todavía se puede pedir no está aclarado: por eso miramos si se hizo y qué contestó el inquilino.

Si el inquilino no paga el IBI repercutido, el Tribunal Supremo lo trata desde 2007 como un impago que permite resolver el contrato. Saber qué se ha repercutido y qué se ha actualizado ayuda a ponerle precio, así que lo miramos con los recibos delante.

Quién compra un piso de renta antigua

Quien compra para muchos años: inversores que buscan una renta y el valor del piso cuando quede libre. Y el propio inquilino, que tiene preferencia para comprar; si es él quien compra, no hace falta el aviso del tanteo.

Tu piso lo ven a la vez nuestros inversores, inmobiliarias colaboradoras y una bolsa nacional de agencias: así el precio no depende de una sola oferta. Más en quién compra pisos con inquilinos. Nunca publicamos datos que identifiquen a tu inquilino.

Vender ya o esperar a que quede libre

Con un contrato que puede durar décadas, esperar rara vez es un plan con fecha. Recuperar antes la vivienda solo cabe por causas tasadas. Una es necesitarla para ti o para un ascendiente o descendiente tuyo, con un año de preaviso y una indemnización. Otras son que el inquilino no la ocupe más de seis meses al año o que no pague la renta o el IBI repercutido.

También se puede intentar un acuerdo para que deje la vivienda a cambio de una compensación, voluntario y por escrito. Como la ley de 1964 declara irrenunciables los derechos del inquilino, conviene que lo redacte un abogado. Si lo que quieres es vender, no hace falta esperar a nada de esto: el piso se vende con su contrato.

En los contratos firmados desde 1985 las reglas son otras: no hay prórroga forzosa y cuenta la fecha de firma. Lo explicamos en qué vías hay para tener libre un piso alquilado.

Los papeles que permiten ponerle precio

No hacen falta para llamarnos, pero conviene tenerlos a mano:

• El contrato original y, si las hubo, las subrogaciones comunicadas.
• Los recibos de la renta y de lo que se repercute, como el IBI o los servicios.
• Los requerimientos de actualización de la renta, si se hicieron, y la respuesta del inquilino.
• La escritura o una nota simple, y el certificado de eficiencia energética.