¿Se puede echar a un inquilino para vender la vivienda?

Vender no acaba el contrato de alquiler

La venta no es una causa para terminar el contrato ni para negar al inquilino sus prórrogas. Quien compra se subroga: ocupa tu lugar de casero, con el mismo contrato, la misma renta y la misma fianza, el depósito que dejó al firmar. Lo dice el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Lo respeta al menos hasta que el contrato cumpla cinco años, o siete si el casero que vende es una sociedad u otra persona jurídica. Es así aunque compre de buena fe y el alquiler no esté inscrito. Es la regla de los contratos firmados desde marzo de 2019; en los anteriores y en los de renta antigua puede ser otra, como verás abajo.

Las causas para recuperar antes la vivienda están en los artículos 9 y 10, y vender no es una de ellas.

Por eso la pregunta útil no es si puedes echarle por vender, sino qué te permite tu contrato. Y eso depende, sobre todo, de la fecha en que se firmó. Si lo que quieres es vender sin esperar, también se puede: así funciona vender un piso con inquilinos.

Qué puedes hacer según cuándo se firmó el contrato

Cada contrato sigue, en lo básico, con la ley que regía cuando se firmó, salvo que las partes acuerden otra cosa. Lo dicen las disposiciones transitorias de la Ley 4/2013 y del Real Decreto-ley 7/2019. Las prórrogas de 2023 a 2026, que verás abajo, se suman a esa regla. Esta es la situación típica de cada época en noviembre de 2026:

Fuente: LAU, Ley 4/2013 y Real Decreto-ley 7/2019, en el BOE.

Ojo con los contratos firmados entre diciembre de 2018 y enero de 2019, cuando rigió el Real Decreto-ley 21/2018 (Economist & Jurist). Estuvo en vigor cinco semanas, y esos contratos siguen con él: cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, y hasta tres de prórroga. Puede que aún no hayan terminado: lo miramos con el contrato.

Contratos anteriores a 1995

Los de renta antigua, firmados antes del 9 de mayo de 1985, tienen prórroga forzosa: no tienen fecha de fin y solo se recuperan por causas tasadas. Lo explicamos en vender un piso con renta antigua.

Los firmados entre 1985 y 1994 duran lo pactado. Si no se pactó la prórroga forzosa, al vencer se fueron renovando. Pueden regirse ya por la ley de 1994 (disposición transitoria primera de la LAU). Lo miramos con el contrato.

Contratos de 1995 a 2019: el requerimiento que evita la renovación

Salvo esa excepción de 2018, estos contratos ya han pasado su duración legal. Si siguen es porque se renuevan solos: es la tácita reconducción del Código Civil. Ocurre cuando, al acabar el contrato, el inquilino sigue quince días en la vivienda sin que el casero se oponga (artículo 1566).

Cada renovación es un contrato nuevo, por años si la renta es anual o por meses si es mensual (artículo 1581). Lo explica el Tribunal Supremo en su sentencia 184/2021. En aquel caso, los nuevos dueños requirieron al inquilino a tiempo, el contrato no se renovó y el desahucio por fin del plazo se confirmó.

En la práctica, se envía un requerimiento fehaciente, con prueba, antes de que termine el periodo en curso, diciendo que no se renueva. Hay renovaciones posteriores a 2019 cuyo régimen no está claro, así que conviene revisar el contrato antes de enviar nada.

Contratos de junio de 2013 a marzo de 2019: la regla del Registro

En esa época, el artículo 14 decía otra cosa (Ley 4/2013). El comprador protegido por el Registro solo tenía que respetar el alquiler si estaba inscrito. Es protegido quien compra de buena fe y pagando un precio a quien figura como dueño en el Registro. Además, tiene que inscribir su compra (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

Si la vivienda no estaba inscrita, se aplicaba la regla del Código Civil: el comprador podía dar por terminado el arrendamiento (artículo 1571). El inquilino podía quedarse tres meses desde que el comprador se lo notificaba. La regla del Registro tiene un punto débil: la buena fe de un comprador que sabe que hay inquilino se discute. No hemos encontrado sentencias que la apliquen a ventas recientes.

Contratos desde marzo de 2019: preaviso de cuatro meses

Duran lo pactado, y como mínimo cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica: hasta ahí se prorrogan por años si el inquilino quiere (artículo 9.1). Al cumplirlos, el contrato se prorroga otra vez por años, hasta tres más.

Para evitarlo, tienes que avisar de que no renuevas con al menos cuatro meses de antelación (artículo 10.1). Es el camino normal para tener la vivienda libre: avisar a tiempo, por escrito y con prueba.

Antes de que acabe el contrato, y salvo que el inquilino deje de pagar, solo quedan tres vías. Son la necesidad pactada, la cláusula de venta si ya pasaron los cinco o siete años, o un acuerdo con él.

Cómo recuperar una vivienda alquilada para venderla

Hay cuatro vías legales, y en ninguna basta con vender. Cuál te sirve depende de tu contrato.

Esperar al final del contrato y avisar a tiempo

Es la vía más segura. El aviso de que no renuevas se manda por burofax con certificación de contenido o por requerimiento notarial. Tiene que llegar con la antelación que pida la ley para tu contrato.

Hoy son cuatro meses en los firmados desde el 6 de marzo de 2019; en los anteriores, el requerimiento que impide la renovación. Ojo: desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino al corriente de pago puede pedir hasta dos años más, como vemos abajo.

La necesidad: solo para vivir en ella

El artículo 9.3 permite recuperar la vivienda antes de los cinco años. Pide tres condiciones: casero persona física, primer año cumplido y la necesidad escrita en el contrato al firmarlo. Tiene que ser para vivir en ella tú, tus padres, tus hijos o tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.

Hay que avisar con dos meses de antelación, y no sirve para vender. Si en tres meses no la ocupa quien se dijo, salvo fuerza mayor, el inquilino elige: volver por un nuevo periodo de hasta cinco años o cobrar una mensualidad por cada año que le faltara hasta cinco. Una sociedad no puede alegarla.

La cláusula de venta del contrato

El artículo 14.3 permite pactar en el contrato que la venta lo termine. Pero esa cláusula solo funciona pasados los cinco o siete años de contrato: antes, el comprador tiene que respetarlo igual. Si tu contrato la lleva, mira cuándo se firmó: hasta que cumpla esos años, no sirve.

Un acuerdo de salida con el inquilino

Si no vas a vivir en ella, es la única vía para tener la vivienda libre antes de tiempo, y tiene que ser voluntaria. Se firma un acuerdo de resolución anticipada: fecha de salida, entrega de llaves, si queda alguna deuda y la compensación, si la hay.

Ofrecer dinero para que se vaya es legal. Para el inquilino, esa compensación es una ganancia patrimonial en su declaración de la renta (consulta V3259-23 de la Dirección General de Tributos). Cómo cuenta para ti en la venta no está aclarado: pregúntalo a tu asesor fiscal. Cuánto ofrecer y quién lo paga, en indemnización por venta de piso en alquiler.

Qué cambia con los decretos de octubre de 2026

Dos decretos de octubre de 2026 tocan las prórrogas, y la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidarlos o derogarlos. La prensa sitúa la votación el 12 de noviembre. Ninguno convierte la venta en causa para echar al inquilino.

• Prórroga de hasta dos años, en vigor desde el 8 de octubre. La puede pedir el inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores (Real Decreto-ley 29/2026, disposición final quinta). Si obliga también a quien compra no está aclarado.
• Nuevo artículo 10, si se convalida. Desde el 15 de noviembre: prórrogas de cinco años (siete si el casero es persona jurídica) y preaviso de seis meses (cuatro si al contrato le quedan menos). Si no renuevas sin causa legal, habría indemnización: la mayor entre doce mensualidades, calculadas con el índice de referencia de precios, y una por año de residencia. Si vendes, la pagaría el comprador (Real Decreto-ley 28/2026).
• Prórrogas de la Ley de vivienda de 2023. Hasta un año si el inquilino es vulnerable y el casero es un gran tenedor. Y hasta tres en las zonas declaradas de mercado tensionado (artículo 10.2 y 10.3).

Y si el contrato es de vivienda temporal

Desde el 8 de octubre de 2026, el antiguo alquiler de temporada se llama vivienda temporal. Dura más de 31 días y, como regla general, 12 meses como máximo (artículo 9 bis de la LAU). Termina en su plazo. Pero si dura más sin causa o se encadenan más de dos, el primero cuenta como alquiler de vivienda habitual.

Entonces se aplican los cinco o siete años, y el comprador los hereda. Esta regla viene del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.

Lo que nunca debes hacer

Presionar al inquilino para que se vaya puede ser delito. El Código Penal castiga con más pena las coacciones que buscan impedir el legítimo disfrute de la vivienda (artículo 172.1). También el acoso con actos hostiles o humillantes repetidos con ese fin (artículo 173.1). Son ejemplos de lo que no se puede hacer:

• Cortar el agua, la luz o el gas.
• Dejar de hacer las reparaciones o negarte a cobrar la renta para provocar un impago.
• Cambiar la cerradura.

Si el contrato ha terminado y el inquilino no se va, procede requerirle y, si sigue, demandar el desahucio por fin del plazo. Si además no paga, de recuperar la vivienda se ocupan en inquiokupa.es.

Vender con el inquilino dentro: la vía que no espera

Si lo que quieres es vender, no necesitas que se vaya. Un piso alquilado se vende a quien busca una renta: inversores, sociedades y empresas, y a veces el propio inquilino, que tiene preferencia para comprar.

Ponemos tu piso delante de nuestros inversores, de inmobiliarias colaboradoras y de una bolsa nacional de agencias, a precio cerrado y sin nada por adelantado. Más en quién compra pisos alquilados y, si no paga, en vender con un inquilino moroso.

Si eres el inquilino: ¿te pueden echar porque venden el piso?

Por vender, en general no: el comprador pasa a ser tu casero, con la misma renta. Te tiene que respetar como mínimo hasta que el contrato cumpla cinco años (siete si quien vende es una persona jurídica). Las excepciones dependen de la fecha del contrato y de si lleva cláusula de venta. Antes de vender, normalmente tiene que ofrecerte la compra a ti: es tu derecho de tanteo y retracto. Tus derechos, uno a uno, en derechos del inquilino en la venta de la vivienda.

Preguntas frecuentes