Derecho de tanteo y retracto del inquilino: cómo funciona si vendes

Qué es el derecho de tanteo y retracto en el alquiler

Es el derecho de adquisición preferente del inquilino. Si vendes la vivienda que tiene alquilada, puede comprarla él en las mismas condiciones que cualquier otro comprador. Lo dice el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Tiene dos partes:

• Tanteo, antes de vender. Le notificas la venta con el precio y las condiciones, y tiene 30 días naturales para decir que compra él.
• Retracto, después de vender. Si no se le notificó, o se le notificó mal, puede quedarse la vivienda en lugar del comprador, pagando lo mismo. También si vendiste más barato o en mejores condiciones.

Lo tiene el arrendatario, es decir, el titular del contrato de alquiler: quien lo firmó o quien se subrogó en él. Y solo mientras el contrato esté en vigor (Audiencia Provincial de Barcelona, 2026). Quien solo vive en la vivienda sin ser arrendatario no lo tiene (Tribunal Supremo, 14 de septiembre de 2016).

Este derecho pasa por delante de otros parecidos. Solo van antes el retracto de los copropietarios y un retracto pactado e inscrito antes del alquiler (artículo 25.4).

Plazos: 30 días para el tanteo y 30 para el retracto

Los dos plazos son de 30 días naturales y se cuentan desde el día siguiente a la notificación. Cuentan los sábados, los domingos, los festivos y agosto, porque en el cómputo civil no se excluyen los días inhábiles (artículo 5.2 del Código Civil).

Por ejemplo, con un aviso recibido el 3 de noviembre, el último día del tanteo es el 3 de diciembre. Si el último día cae en festivo, no hay un criterio único: mejor no apurar.

El aviso caduca a los 180 días naturales: si la venta se firma más tarde, hay que volver a notificar. En los contratos de renta antigua, anteriores al 9 de mayo de 1985, los plazos son de 60 días. Si ese aviso caduca, no se puede intentar otra venta hasta dos años después del aviso: lo explicamos en vender un piso con renta antigua.

Una venta con tanteo, paso a paso

1. En la práctica, primero cierras con el comprador el precio y las condiciones.
2. Notificas la venta al inquilino, con prueba del contenido.
3. Esperas 30 días naturales: si quiere, compra él.
4. Si no compra, firmas la escritura antes de que pasen 180 días desde el aviso.
5. El comprador notifica la compra al inquilino con copia de la escritura, y empiezan los 30 días del retracto.

Cómo notificar la venta al inquilino

La notificación tiene que ser fehaciente, es decir, que quede prueba de qué se envió y de que se envió. Debe llevar tu decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales (artículo 25.2).

Si vendes el edificio entero, el aviso debe decir qué parte del precio es de la vivienda y cómo se calculó. Lo exige el Real Decreto-ley 29/2026, mientras siga vigente. Si el contrato lo firmaron varias personas, lo prudente es notificar a todas. A diferencia de la renta antigua, no hace falta poner los datos del comprador (resolución de 19 de noviembre de 2020).

Burofax con certificación de contenido o notario

La ley no dice qué medio usar, pero el Registro mira la prueba. Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo deja claro (24 de junio de 2026). No dejó inscribir una venta porque el burofax del tanteo no llevaba el certificado de su contenido.

Lo más seguro es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o un requerimiento notarial.

Qué conviene poner para que no se abra el retracto

El retracto se abre si la venta final es más barata o menos exigente que lo notificado (artículo 25.3). Por eso conviene que el aviso recoja todo lo que pueda cambiar: forma y plazos de pago, financiación, cargas que siguen, quién paga cada gasto y fecha prevista de la escritura.

El aviso del comprador

Después de firmar, el comprador tiene que notificar la compra al inquilino con una copia de la escritura. Desde el día siguiente corren los 30 días del retracto. En la misma resolución de 2026, un testimonio parcial de la escritura, un extracto con solo una parte, no sirvió: hace falta una copia que permita conocer la venta.

Si nadie le notifica bien, el plazo no empieza hasta que el inquilino conoce la venta en todos sus términos. Saberlo de palabra o por el Registro no basta (Tribunal Supremo, sentencia 127/2026).

Cuándo tiene derecho el inquilino y cuándo no

Solo una venta a cambio de un precio activa el derecho. El Tribunal Supremo lo interpreta de forma estricta: hace falta un precio que el inquilino pueda igualar (sentencia 591/2026).

Fuentes: artículo 25 de la LAU; subasta, Tribunal Supremo 842/2013; cuotas indivisas, resoluciones de la Dirección General; herencia, Tribunal Supremo, 14 de noviembre de 2016; fin de copropiedad, resolución de 27 de julio de 2022; sociedad, sentencia 591/2026 (ECLI:ES:TS:2026:1771); dación en pago, resolución de 10 de diciembre de 2007; donación y permuta, Mundojurídico; aportación, la doctrina que recoge la resolución de 26 de septiembre de 2022.

El contrato tiene que estar en vigor. Si está en prórroga, o hay un desahucio en marcha sin sentencia, lo prudente es tratarlo como vigente y notificarle igual. Si además no paga, mira cómo vender con un inquilino que no paga. Y si con la vivienda se venden el garaje o el trastero alquilados con ella, no puede comprar solo la vivienda (artículo 25.6).

¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto?

Desde el 8 de octubre de 2026, no se puede pactar: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente» (artículo 25.8, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Antes se podía pactar en los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013, avisando al inquilino 30 días antes de vender. En los anteriores, solo si el contrato duraba más de cinco años (Sepín).

¿Y las renuncias firmadas antes del 8 de octubre? Las que eran válidas cuando se firmaron probablemente siguen valiendo, porque las leyes no son retroactivas salvo que lo digan (artículo 2.3 del Código Civil). Pero el decreto no lo aclara. Lo prudente, haya renuncia o no, es notificar igual: cuesta 30 días y evita un retracto.

Si el inquilino ya notificado contesta por escrito que no va a comprar, eso parece una decisión sobre esa venta, no una renuncia pactada. Es razonable, pero no está resuelto: si lo hace, que quede claro a qué precio y condiciones se refiere.

Qué pasa si el inquilino ejerce su derecho

Con el tanteo, compra él al precio y en las condiciones que le notificaste. Con el retracto, ocupa el lugar del comprador y le paga lo mismo que pagó este. Además, le reembolsa los gastos del contrato y los pagos legítimos de la venta. También los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda (artículo 1518 del Código Civil).

Para presentar la demanda de retracto no tiene que consignar el dinero, es decir, depositarlo en el juzgado. Solo debe hacerlo si la ley o el contrato lo exigen. Paga cuando gana el juicio (Tribunal Supremo, 12 de diciembre de 2025). Si al final vendes más barato o en mejores condiciones que las notificadas, hay retracto; si vendes más caro, no.

Notaría y Registro: sin avisos no se inscribe

Para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que justificar las notificaciones (artículo 25.5). Si la vivienda no está alquilada, el vendedor tiene que declararlo en la escritura «bajo la pena de falsedad en documento público».

El registrador no presume nada. En 2025 no se inscribió el trastero de una venta porque la escritura no decía si estaba alquilado (resolución de 27 de octubre de 2025). Si vendes más de una finca, que la escritura diga de cada una si está alquilada.

Locales, vivienda temporal y otros casos con reglas propias

El tanteo y retracto cambia en cuatro casos: locales, vivienda temporal, vivienda protegida y renta antigua.

• Locales: la ley también les aplica el tanteo y retracto (artículo 31). Pero en los locales manda primero lo que diga el contrato (artículo 4.3), y hasta octubre de 2026 podía excluirlo. Lo más probable es que todavía pueda, aunque tras el decreto no hay criterio publicado.
• Vivienda temporal: desde el 8 de octubre de 2026, y mientras siga vigente ese decreto, está dentro de las reglas de vivienda, donde está el artículo 25. Lo probable es que su inquilino tenga el derecho, pero nadie lo ha confirmado todavía.
• Vivienda protegida en Andalucía: la Ley 13/2005 da a la Administración un tanteo y retracto propio en las segundas y posteriores ventas (artículo 12). Se suma al del inquilino. Otras comunidades, como Cataluña o Baleares, tienen tanteos públicos en casos concretos.
• Renta antigua: 60 días, y el aviso tiene que llevar los datos del comprador. Lo explicamos en vender un piso con renta antigua.

Vender sin que el tanteo frene la venta

Bien hecho, el tanteo no impide vender: añade 30 días y dos avisos. Mal hecho, puede deshacer la venta o impedir que se inscriba.

Por eso, en cada venta con nosotros cerramos antes el precio y las condiciones con el comprador. Después te decimos cómo y cuándo avisar al inquilino, para firmar dentro de los 180 días.

Cómo es el resto de la operación, en avisar al inquilino de la venta y en quién compra pisos con inquilinos. Si lo que te preocupa es el contrato, mira si se puede echar al inquilino para vender. Y el resto de lo que puede pedirte, en los derechos del inquilino en caso de venta.

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